（三）社区商业用地改造养老项目：首开寸草“合作共建”模式

首开集团为北京市属大型国企，以房地产开发与经营为主。经过30余年的发展，目前物业管理面积4500万平方米。多年的房地产开发历程，使得首开集团旗下积攒了不少低效利用的物业资产，且多数分布在大型居住社区内，周边配套齐全、就医便利，改建运营养老服务设施项目具备天然的“存量资产优势”。

首开寸草推出第一家养老机构，也是全国首个复合介护型养老设施示范项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修，并交由由寸草春晖团队进行实际的运营管理。周边社区配套、医疗资源极为丰富。

该项目的成功落地与运营，也为国企利用自有存量资产改造以及与专业实施运营团队的合作共建撬动集团健康养老业务板块的产业实践，探索了一条可行的模式路径，树立了一个典型的成功案例。

（四）宗教用地改造养老项目：广安禅寺“养老功能拓展”模式

浙江建德广安禅寺，利用寺院内部的多处闲置房屋，重新装修改造成适老化住宅，对外进行运营。寺庙巧妙借用自身禅寺资源，对接传统文化，为老人们养老提供一方好去处的同时，更是在打造一个养老的共同体，寺院、僧众、义工、老人和子女亲属等多方力量的共同参与，让佛门清净地成了老人们的心安之处。

禅寺现有55位来自全国各地的老人在此常住养老。相比那些硬件设施比奢华拼高端、造价昂贵的养老机构，偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为老人健康和生活方便考虑对全院所有卫生间进行了真空厕所改造外,4栋32间寮房，陈设布置都很简单。

存量资产盘活转型养老服务的实施建议

第一，在产业导入上，存量资产改建养老服务的的核心是“养”。在地产转性与重新利用的基础上，存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地，避免陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有模式，警惕养老设施用地的政策限制与监管。

第二，在规划设计上，存量资产在改建养老服务设施的规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点，同时项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面，注重产品配套设施的适老化细节设计。

第三，在功能整合上，由于与传统住宅产品的目标客群不同，在存量资产转型养老项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务，这些需要企业大力投入和整合资源。

第四，在盈利模式上，存量资产转型养老服务项目因其土地性质不同、定位不同，盈利模式有产权销售、租赁、持有经营和混合经营等不同模式，企业须全身心投入、全方位服务、“捆绑式”承担风险。

第五，在资源整合上，养老项目多投入周期较长、投入大，需要整合大量的产业资源，再加上行业内多数项目都是摸着石头过河，政府的配套政策以及行业标准都没有明确，尚无现成的政策或者成功的案例可以照搬，在这种情况下，不具备一定经济实力和社会资源的企业，在盘活存量资产转型做养老服务实践中需特别谨慎。