东三环朝阳公园旁的北京永安宾馆——北京市首批涉外宾馆之一。

就在日前，记者发现，北京永安宾馆已“旧貌换新颜”，被改造为养老社区重新对外开放。如何“织密”北京城市核心区域的养老机构？那些建于上世纪九十年代的老牌酒店，得益于优越的地理位置和完善的配套，成为养老机构改造的新风口。业内人士表示，盘活闲置物业有益于城市发展，但同时也要做好软硬件的改造，改造之后还有漫长的运营之路。

老酒店换了新面貌

位处北京中央商务区（CBD）北端的北京永安宾馆，开业于1987年，原名永安公寓，是北京市第一家以浓厚家庭气氛著称的园林式涉外公寓。

就像北京其他一些开办于上世纪八九十年代，主要进行对外接待的老牌酒店一样，随着时代的发展和市场上新型酒店的出现，约从10年前开始，这些建设年头相对较长、设施相对老旧的老牌酒店开始走上下坡路，即使重新进行装修改造，也难以再创辉煌。

“只有在这附近居住的老人才能说出这个宾馆的名字了吧。”住在周边的居民告诉记者，印象中年轻人已很少入住永安宾馆，“然后，去年的某一天，我们就看到路边出现了围挡，听说是要改造不做宾馆了。”

老牌酒店如何挽回颓势？在改造转型之路上，北京永安宾馆将方向锁定在了养老产业。

记者在现场看到，重新命名为“首厚·大家”的养老社区院内，经过重新装修后已摆脱了老酒店的影子，只有相较住宅略矮的吊顶告诉参观者这里曾经的功能。院内的公共区域如今成了老人们的活动场所，除了一些健身设施外，还有可供休憩的廊亭。

“这一片是乐活老人区，有440个房间，主要是供可以自理的老人们居住。”现场工作人员介绍，社区内的户型主要是46平方米的一居室和90平方米的两居室两种，采取“会员制”，缴纳一定金额的押金作为会费后即可入住，一居室的月费是5080元，两居室的月费是6080元，“押金在退出时退回。同时，每个房间可以住两位老人，第二位老人的月费就变为2500元。”

优越的地理位置利于改造

“使馆旁、朝阳公园边的养老社区。”位于城市核心区的优越地理位置，成为养老社区对外宣传的亮点之一，也成为吸引人们前来询问的主要原因之一。

“父母已经七十多岁了，老人自己住着我们不放心，接过来住吧我们又确实无暇照顾。”在现场咨询的一位北京市民告诉记者，他有一位朋友的父母住在同一个运营者运营的南二环友谊健康养老社区，同样是基于星级酒店改造而成，入住体验不错。这次前来，也是经朋友推荐的。

“主要还是因为三环的地理位置很不错，方便看望，万一老人出点意外也能及时送到大医院，地段算得上稀缺资源了。”该市民说，如果父母入住体验好的话，他考虑自己将来也来此养老。“别以为老这件事离我们很远，说着说着就到了。”

“中国房地产市场开始进入存量时代，城市更新和持有经营成为存量房时代的新风口。利用这些老旧资源，发挥闲置物业资源的价值，盘活城市经济，能使政府、企业和居民都获益。”景晖智库首席经济学家胡景晖告诉记者。

“在转型方向上，酒店转型养老机构是较为容易取得成功的。”胡景晖分析，北京的老牌酒店多位于地理位置优越的地方，交通、医疗、购物等配套设施比较完善，这些要素都是老年人很关注的。同时，老牌酒店的房间面积、物品设置以及公共设施与养老机构的适应性相对较强，只需做相应的适老化改造即可。

适老化的门眼都有俩高度

众所周知，养老设施的建筑规范不同于酒店。从老牌酒店变为养老社区，适老化改造究竟怎么做？

“适老化改造可是一门学问，在正式改造之前，我们先对原先酒店的设施设备进行了性能和状态评估。”王澍介绍，首先是机电设备的适老化改造。施工过程中，他们把酒店原先的机电系统全部进行了更新，特别是中央空调系统的改造投入很大，消除电线老化等隐患，满足养老设施的消防要求。其次，是增加一些适老化设施，包括在每栋楼外加装了医疗电梯，在大堂和走廊里加装了扶手，在地面铺设环保型防滑地胶。

更多的适老化改造细节，体现在老人的房间里。记者在现场看到，房间被进行了智能化改造，老人通过和智能音箱的对话，便能操控诸如空气净化器的开关、自动窗帘的开关、开启音乐等。

供老人使用的卫生间也很关键。卫生间内除了养老社区中必备的扶手、浴凳、智能马桶盖和紧急呼叫按钮之外，卫生间的门也被特别设置成了平开的玻璃门。

“为什么是平开门而非家庭中更常用的推拉门？主要是考虑到万一老人在卫生间门口滑倒，推拉门可能会撞到老人。”王澍特别提到，每个房间的门上都安装了一高一低两个门眼，就是考虑到坐轮椅的老人们的高度需求。“这些细节，都是做适老化改造的过程中慢慢学习的。”

老人活动的公共空间，也是每个养老社区都需要考虑的。记者在朝阳公园旁的这个养老社区里看到，健身室、棋牌室、图书阅览室、书法教室、亲子乐园、医疗室、药房……各种配套设施一应俱全。

“和传统养老院最不相同的地方是，我们的养老社区是对外打开，不设大门的。”王澍提到，计划引入社区里的商业配套，不仅仅服务入住的老人，也将服务居住在周边的社区居民们。“我们要打造社交属性，让居住在养老社区内的老人也不感到孤独。”

老物业改造的三大难题

随着北京迈入老龄化社会，人们对养老机构的需求也在不断增加。特别是城市核心区域，尽管自2017年以来新建了诸多类型的养老机构，如养老照料中心、养老驿站等，但供给与需求之间的缺口依然不小。

养老机构为什么“织”不密？业内专家指出，形成供需间缺口的一个主要原因就是城区内养老服务场地供给不足，缺乏场地，服务运营商自然跟不上。

而根据《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》的规定，东西城禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目(棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外)；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。朝阳、海淀、丰台、石景山区，东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

在此背景下，核心区域内的老物业改造自然成为新的风口，而被公认为市场前景广阔的养老产业，也成为改造的一个方向。早于北京永安宾馆前，曾经的九华山庄也宣布转型做养老酒店。

只是，老物业改造成养老机构，真的就能瞬间成为“风口上的猪”？摆在实践者面前的难题也不少。

第一就是老物业的适老化改造。2018年10月实施的《老年人照料设施建筑设计标准》中，对老年人照料设施的楼道宽度、硬件设置、消防等都提出了明确的要求。然而，由于许多既有老物业当初并不是按照养老设施设计的，很多硬件达不到标准，设计审批时也无法过关。

“有标准是必要的，但具体问题得具体分析。”今年北京两会上，市人大代表就在接受记者采访时提到，能否为既有物业的养老设施改造提供一个绿色通道。

第二方面，就是管理的改造。“其实，硬件上的改造是相对容易的，比如增加医用电梯、紧急呼叫按钮、卫浴间扶手等，政府这两年在审核验收上也给了不少政策支持。更难的是软件的改造，管理思想和管理技能都要调整。”不同于酒店客人流动性大的特征，住在养老社区的多是长租老人，工作人员要想更好地照顾好老人，就需要记住每位老人的名字、生活习惯甚至爱好，也因此，原先的酒店员工需要进行培训后才能适应新岗位。

此外，成熟的、经验丰富的护理人员也一直存在供需的缺口。

最后，就是盈利。一位不愿意透露姓名的养老运营者告诉记者，养老服务是体验式服务，良好的环境和持续的服务是决定老人们是否会长期入住的关键，在不考虑房屋租金的情况下，养老机构至少要保持75%的入住率才能实现收支平衡，高于75%才可能略有盈利。

“而这显然不是所有的养老机构都能做到的。更何况，一些养老机构还有房屋租金，盈利就更不容易了。”该人士表示，养老行业是一个需要长期投入的行业，所有希望一两年内就能盈利、赚快钱的想法都是不现实的，“要耐得住寂寞，才能做好养老产业。”