中国老龄人口数量不断增加，老龄化严峻的形势倒逼整个养老产业的发展。

民政部发布的《2016年社会服务发展统计公报》显示, 我国养老床位数从2005年的158万张迅速增长至2016年底的730万张左右。

我国PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。

当下，中国养老产业尚处于起步阶段。养老地产作为养老产业的重要部分，其市场空间和机遇受到投资机构和房地产开发企业的重视。

因为养老地产的特殊性，医养结合的服务模式成为养老地产的核心内容，一线城市及发达地区成为房企布局的重点。

从行业发展历程来看，养老地产经历了从营销噱头到产业布局的过度，行业变革内生动力，已呈企业抢占制高点，平台化的趋势。

2011年起，政策推动养老地产长足发展。养老地产模式逐渐成熟，地产商的产品形态逐步多元化。出现了医疗养老结合、候鸟式旅游养老、学院式养老等多元化养老地产模式。

但由于中国养老模式尚未系统形成，人民养老观念变化缓慢，养老服务机构依旧存在服务能力不足的问题，养老服务人员缺乏，设施设备有待完善，养老地产企业的盈利状况不容乐观。

毋庸置疑，养老地产需求爆发是历史发展的必然。本行研文章分上、下两篇，试图通过对行业宏观环境、行业基本面、国外发展经验及各国模式对比、行业格局和竞争状况、标杆企业的分析等维度，勾勒养老地产行业的格局现状，参与者的核心竞争力以及产业的未来发展机会。

近期北京市财政局的《关于推进居家养老健康服务工作情况报告》指出，2017年市财政共安排养老服务资金预算12.81亿元，较2016年增长17.7%；其中，安排居家养老服务资金10.89亿元，增幅达近三成，而整体来看，2015-2017年北京市级财政共安排了26.24亿元支持居家养老服务。

在居家养老服务的浪潮之下，多层次的老年需求和多业态融合的养老市场催生出多样化的养老住宅。

从全球来看，美国，日本、瑞典和法国等国家社会保障制度的发展历史悠久，尤其是在养老模式的发展上值得借鉴。

对中国而言，养老机构制度体系排斥市场化的运营，福利形式的主管部门与市场运营的公司矛盾渐显，使得养老地产徘徊在长期投资和短期投资之间。

此文从宏观上就养老地产的产业链，行业规模和模式进行了说明，同时从微观的产品结构和开发模式入手，对比国外经典的养老地产模式，分析我国养老地产发展的现存问题，以探讨未来的发展之路。

一、概念及背景

1.1. 养老地产概念

养老地产就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的老年市场需求，从建筑设计、园林规划、装饰标准、配套设施、服务细则都必须经过适老化设计。

养老地产实现了品质地产和管家服务的有机结合，养老地产在规模上更大，在产品以及合作开发上将会有更多专业化的机构参与，同时也会在产品上整合更多针对老年人需求的特殊资源，且覆盖的人群也更加广泛。

1.2. 养老地产的发展背景

1.2.1 中国老龄化形势日益严峻，老年消费市场将迎来大爆发

联合国对于人口老龄化国家的界定：一个国家60岁以上的老年人口达到总人口数的1%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上，那么这个国家就已经属于人口老龄化国家。

从下图数据看出，中国已经是一个典型的人口老龄化国家，并且老龄人口的比重在逐年增加，人口老龄化趋势严峻。

预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右；独居和空巢老人将增加到1.18亿人左右。2030年，我国60岁以上人口将达3.7亿，到2050年前后，中国老年人口将接近5亿，65岁以上人口达2.54亿。

1.2.2 国家对于养老行业的政策支持

2013年开始，从国家到地方各级机构纷纷推出养老产业扶持政策。

十九大报告明确提出：积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。

近年来，从国家到地方各级机构纷纷推出养老产业扶持政策，有的旨在鼓励社会资本入局养老产业，也有的是为了推动促进医养结合发展。总体来看，养老行业政策在向“更精准、更落地”的趋势发展。

下图中，我们整理汇总了养老行业近三年不同类型的政策以供参考。

二、养老地产市场及其特征

2.1 市场规模

据中国社科院老年研究院预测，养老市场商机将从2014年的4万亿上升至2030年13万亿。由此看来，未来老年人口将会逐渐成为消费的主力人群。

海通证券研报显示，截至2050年我国新增社会养老住宅潜在需求为9757万平－1.82亿平米。

根据观点指数发布的《2017 中国养老地产市场报告》显示，截止到2015年底，已经有10余家保险企业，80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，投资总额超过3000亿元。

总体来看，养老地产的特点是投资规模巨大、投资周期长、中后期资金回流稳定、长期综合投资收益率较高和抗风险能力强。

2.2 “银发经济”

我国老年人整体购买力正在稳步提高，消费观念也悄然发生了变化，从老年人口的经济结构来看，具有消费力和购买力的老年人口数量很庞大。

第一，随着物质条件的日益丰富，老年消费群体的个性化需求显著提神，“银发经济”将面向更广阔的消费群体。

第二，目前银发市场的购买力主要来自于四五十年代出生的老年人，其接受教育的程度、知识文化水平、经济状况都有了极大改善，经济独立型老年人数量比例上升，其消费能力和消费自主性显著提升。另一方面，子女亲属等也成为老年市场的间接消费者。

第三，消费观念发生转变，逐渐形成新的消费特点，其中，食品、医疗卫生保健用品的消费占很大比例；经济实惠、使用方便、售后服务好的商品最受欢迎老年人对各类服务的需求在迅速增加。

根据近期中国老龄科学研究中心与社会科学文献出版社共同发布的《老龄蓝皮书》显示，2015年我国5.0%的老年人经常上网，其中城镇老年人这一比例为9.1%，高于农村老年人;低龄老年人网络消费的比例最高，达到12.7%;大部分老年人上网主要是看新闻，这一比例占到了85%，其次是看影视剧，占到了65.4%,聊天和炒股票各占到21.2%和14%，网上购物占到了12.4%。

2.3 产业链

从养老地产的整个产业链来看，处于上游部分的主要是是保险公司、房地产开发商和养老产业资本，这是养老地产的资金入口。

养老地产从功能上可以分为综合型的老年社区、全龄社区，社区嵌入型服务中心，老年公寓、特色主题养老这几种类型，这也是众多险资和房地产开发商布局的方向。

三、养老地产类型

3.1 资金类别分类

3.1.1 险资为主的养老地产

保险机构对于其长期资金进行资产配置，并与提供给客户群体的养老、健康保险产品相结合，以出租的形式持续经营，形成稳定的现金流。由于拥有长期资金的优势，保险公司更有能力建设和运营综合型持续照顾养老社区，并在全国范围内打造统一品牌，实现连锁经营。

同时，保险公司通过保险理财产品，可以对现有客户进行捆绑推广和销售，确保养老服务设施运营获得稳定资金的支持

2009年10月1日开始实施的新《保险法》中明确规定，保险资金可投资不动产。这一规定为保险资金投资养老产业、参与养老社区的建设开辟了通道。既可以为寿险资金开辟新的投资渠道，也可以解决养老产业的长期规划难以实现的问题，解决社区养老中的资金不足问题。

据不完全统计：除了泰康人寿、合众人寿和中国平安外，目前中国人寿、新华保险和中国太保等多家寿险公司都在谋划建立自身的保险养老社区。

3.1.2 地产为主的养老地产

房地产公司由于长期积累的地产开发经验，成为养老住宅建设开发的主力军。

地产公司多专注于现有养老社区的适老化改造以及新兴综合住宅的社区建设，项目以出售为主或租售并举。

根据公开资料，当前有三十多家房地产公司已经涉入养老住宅的建设开发和运营，而表达进入市场意愿的更高达八十多家。

3.1.3其他资金

除了保险机构和房地产企业分食养老地产这块大蛋糕之外，还有许多民营和外资的养老机构也争相出现，比如亲和源集团建设的上海亲和源老年公寓，它是我国首家定位于高端的会员制养老机构，采用的是公寓式养老模式。

3.2.功能上分类

3.2.1老年社区

老年社区指的是以老年人为主要对象，符合老年人的和心理特征，成片开发建设的老年住宅楼栋的集合体，除了配置有老年人所需的各类服务和辅助设施，还具备一定的城市配套功能。

3.2.2全龄社区

全龄社区模式通过整合了养老、教育、医疗等资源，提供了一个解决子女教育、父辈养老、自身养老等多重需求，适合全民居住、终生居住的社区。

它既可满足不同年龄段的物业配置，又具备居家养老服务标准体系配套，推崇老人在自身所熟悉的环境中居家养老，不脱离家庭与生活。

3.2.3 社区嵌入式服务机构

在社区建设如护理中心、日间照料中心、健康会所等，满足长者的生活照料、休闲娱乐等需求的场所。

3.2.4 老年公寓

老年公寓指向有生活自理能力的老年夫妇和单身老人提供便利和服务的一种新型老年住宅，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

3.2.5 特色主题养老

特色主题养老住宅主要是分为医养结合型、教养结合型和休闲旅游结合型，这是传统地产和其他产业融合的产物。

○ 医养结合型住宅中建有专业的老年康复以及护理医院，拥有专业的护理团队，旨在构建设备齐全的生活圈

○ 教养结合型是以“教育+养老”为核心，设立一定规模的老年大学，进而营造教育设备齐全的养老生活圈

○ 休闲旅游型是以养生养老为根本，融合旅游、购物等生活其他产业，为老年人提供高品质的休闲养老生活圈

四、主流产品结构与开发模式

4.1 产品结构

从产品结构上来看，中国目前的养老住宅覆盖了多层次的老年人需求。

4.2 开发模式