从下表的项目中，发现建设养老社区这类较为大规模的项目，一般趋向于选择由专业机构负责运营管理或是共同管理，而规模较小的项目则有开发商直接管理。可能受到国内专业养老项目管理机构少的影响，使得开发商与运营商的角色分离还没得以普及。

2.运营方式

我国养老地产目前仍处于起步阶段，各类房企的养老盈利模式主要有以下3种：

（1）住宅产品销售——挣卖房子的钱

与传统的出售产权房方式基本一致，提供养老住宅，出售适老化住宅产品快速回笼资金。但同时也会提供一些配套服务，获取服务费。

比如绿城的乌镇雅园，在售产品有多层、高层公寓和小独栋的70年产权。其次还提供基础的物业、健康管理服务，以及颐乐学院相关课程及内部设施使用，分别收取费用。据悉项目2013年7月首次开盘，雅园前期2000多套养老公寓和别墅产品全面售罄，售价还上涨了50%，其中小高层，均价在24000元/平方米，而其物业费3.5元/平方米/月。

采用这种模式资金回笼快，可以全国复制这类产品，但同时这类开发前期占用资金多，后期的去化很关键。而目前我国有个现状：已富者未老，未富者已老。所以某种程度上这类盈利模式对于房企的产品打造和销售能力存在考验。

（2）长期持有经营——挣租金或会员卡费

一种是挣租金，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，担当其运营商角色，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式。

比如万科在青岛布局的首个养老项目万科怡园长者公寓，全部自持运营，专注“卖”服务。

青岛万科怡园室内空间图,图片来源于同策养老事业部

又如中大房地产参与创建的朗和杭州国际医养中心，集朗和护理院和颐和长者公寓于一体，分别出租护理院的床位和公寓中的房间。

朗和护理院的护理床位出租模式，来源于同策养老事业部

郎和长者公寓的房间出租模式，来源于同策养老事业部

还有一种是会员卡模式，房企销售会员，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。比如恒大养生谷和上海亲和源养老社区便是这种模式。其中养生谷独创“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务。成为会员后，可以根据不同需求到全国各地的恒大养生谷进行旅游居住，享受健康管理。

亲和源会员模式收费标准

这种模式有点像自持型长租公寓和联合办公的盈利模式，运营商持有物业，可以得到租赁费用和服务费，还可享受到物业增值的收益，但是回收周期长，会员费过高，受众受阻。

（3）租售双拳出击

这类于持有型不动产的开发策略，跟房企经营商业地产的思路很像。卖一部分回笼资产，降低资金压力，留一部分通过运营提升物业价值。国内大部分开发商都使用的这种开发模式，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。

比如万科幸福汇就采用租售并举的方式，分为两种业态：一是利用商业配套设施建设的“活跃长者之家”，万科作为产权持有者，由上海亲和源负责经营管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活跃长者住宅”，直接由面向市场销售。这种模式能够降低资金风险，并进行更为灵活的管理。

三种盈利模式都有彼此的优劣势，自持需要有强大的资金流和一定的产品开发能力，能够很好的把握老年人群的关键需求；租赁、会员制需要拥有娴熟的运营能力和优质的服务能力。基于各种要求，房企需要结合自身情况选择开发模式。

3.融资方式

根据各典型项目的融资方式，可以推断由于国内金融体系还不够成熟和完善，养老地产项目在融资方面较多采用自有资金和外来资金结合的方式，保险资金、私募基金方式为辅。自有资金和外来资金结合即是传统房地产融资方式，自有资金指的是开发商的自身所拥有的资金，而外来资金一般是银行贷款或通过金融机构筹集资金。

但是，随着国内金融行业的发展，私募基金、房地产信托基金等方式的优势日益显著，使得更多开发商有能力开发养老地产，从而促进养老地产的快速发展。

4.养老配套设施/服务

在下表的养老地产典型项目中，养老地产的配套设施、服务基本都涉及到医疗保健服务或是介护服务，可见在医疗、护理等服务是养老地产项目开发中是一项重要的考虑因素。规模较大的养老地产项目中，一般建有综合性医院或与当地医院合作开通“绿色通道”的就医服务，为老人提供更便捷、更全方位的医疗服务。规模较小的项目则通过建立医护服务中心、社区卫生站等医疗服务设施为老人提供问诊、健康管理、康复保健等服务。

以下是国内养老地产典型项目运作机制对比：

三、经典做法

1.万科

有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个项目。万科在北京幸福汇、香河万科欢乐城和青岛万科城都配建了养老公寓，但普遍面积较小，幸福汇配建的老年公寓约1.7万平，欢乐城和万科城配建的老年公寓都不足1万平；项目的运营方式包括租售并举和出租模式。

真正属于养老地产范畴应该算作杭州的良渚项目，该项目定位高端，历时八年打造，采取出售使用权的方式，并且配建了各种适合老年人的设施；但项目最终购买人主要是40多岁的群体，为未来养老准备。此外，万科在长春还签订框架协议，计划投资120亿打造占地100万平的养老社区和文化产业项目。

现阶段运营比较成熟的是万科幸福汇项目，由于运营时间不久，所以入住率并不高。万科幸福汇项目紧邻北京房山区窦店镇政府，具有一定的区位优势。项目配建养老公寓近1.7万平，有床位300张，截止到2015年8月，已经入住了42名老人，由于刚刚运营，所以入住率较低。

万科试水社区养老，上海落地首个社区内嵌入式养老服务中心。2014年10月，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园——社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”。通过小区内万科活动中心改造，增补养老机构，为小区客户提供养老服务。老服务中心可同时接纳20位老人的日间照料及30位老人的短期托付。

万科养老地产项目，万科幸福汇较为成熟

2.保利地产

北京和熹会和上海西塘越已经运营。保利地产已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目；其中北京西山的和熹会已正式运营。

和熹会是配建于西山林语中的老年公寓，建面约2万平。项目采取出租形式，截至2015年8月，基本已经住满。西塘越位于浙江西塘，建面近10万平，采取出售使用权的方式运营。继北京、上海纯粹养老项目试点后，保利地产广州社区型试点养老项目正式落地入市。这是保利位于广州珠江新城成熟小区楼盘，经过适老化项目改造而成，在物业方面添加适合老年人生活等设施。

保利养老地产项目，北京保利和熹会达到满租

3.远洋地产

背靠大股东中国人寿、联手美国Emeritus，打造“椿萱茂”养老品牌。远洋地产2013年4月与美国的最大的协助生活养老服务公司Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议，在北京共同开发运营养老设施。椿萱茂提供三类养老产品，分别为协助型养护公寓（AL）、一站式颐养公馆（CCRC）、嵌入式全龄社区（CFAA）。目前远洋在北京规划了三个项目，分别为椿萱茂〃凯健、椿萱茂（北京〃双桥）老年公寓和椿萱茂（北京〃青塔）老年公寓。

2013年8月远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂〃凯健投入试营业。与万科幸福汇拿出一栋楼试点类似，椿萱茂〃凯健也不过是远洋天著项目内的一处试点，建面近6000平米，床位数约110张，预计2015年底入住率将达到80%。

2014年5月，椿萱茂的第二个养老项目，国内第一家建有专业失智照护楼层的老年公寓，椿萱茂（北京〃双桥）老年公寓的成功开业。该项目与中国阿尔茨兹海默病协会（ADC）深度合作，建立国内首个专业失智楼层，为失智长辈提供最专业的失智照护服务。是一个提供专业化针对性服务的老年公寓。

2013年9月，中国人寿认购远洋地产定增，定增资金也可“输血”远洋运作的养老地产项目。

图: 椿萱茂

4.绿城中国

绿城早在2007年就在杭州的蓝亭项目中试水颐养公寓，并配套了各种老年设施。最初该项目采取出售模式，后因出售后服务难组织改为出租。绿城更为典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓，该项目规划有6000套养老公寓，总建面50万平，2014年交付。

项目采取租售并举的模式，为不同需求的老人提供齐全的配套，并配有占地2万多平的老年大学，是“学院式”的养老模式。

绿城养老地产项目

结 语

在政策利好，社会有迫切需求的背景下，房企进入养老地产是必然，但应根据自己的实际情况选择合适的参与方式。且逐利无过，也要带人文关怀，如蓝城宋卫平所说，做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀。