“简约、舒适，感觉这里是一个‘温馨的家’。”如果不是亲眼所见，65岁的李秋兰（化名）不敢相信现代养老产业的变革已经如此巨大。在参观某企业在汉投资的养老社区后，李秋兰和老伴十分满意，决定在此安度晚年。如今，“银发经济”浪潮带来了巨大市场潜力。近年来，包括万科、绿地、绿城、远洋等知名房地产商和以泰康为代表的投资机构纷纷把触角伸向养老市场。“尽管养老产业是朝阳行业，但是对于养老产业来说，由于前期资金投入巨大、盈利周期长，部分养老项目仍然处于概念阶段，受观念、资金、标准、医疗等综合因素的影响，看似一片繁荣的养老地产却陷入了发展困境，目前亟待探索多样化的商业模式和盈利模式。”易居研究院研究总监严跃进如是说。

10余家险企、80多家地产企业及外企布局养老地产

东湖高新区花山生态新城，美丽的严西湖畔，泰康之家·楚园就坐落在这里。

11月28日，记者从武昌中心区出发，半小时就到达了目的地。走进楚园体验馆，只见养老社区的建筑设计及细节处理，均遵从了“适老化”的原则：从走廊的扶手每隔一段距离的休息座椅；床头、客厅、卫生间的紧急呼叫器；需要护理的老人房间的侧开门浴缸，居室内的桌子、椅子、电视柜、突出的墙角均做了弧形圆角设计，避免老人磕碰受伤；定制防眩光灯光系统，老人即使视力减弱也始终能感受到视觉明亮的环境；针对失智老人，记忆照护区里每个卫生间的门可以双向开关。在体验馆里，人性化的细节无处不在。负责楚园的项目经理向记者介绍，楚园总建筑面积近20万平方米，可提供约2000户养老单元，将深度辐射湖北、湖南、河南、江西等地区。预计2019年开业运营，一期开放300户入住。项目计划总投资约25亿元，截至目前，已投资近7亿元。其实，楚园养老社区只是现代养老产业变革的一个缩影。数据显示，截至2015年底，全国已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，投资总额超过3000亿元。

另外，随着养老需求的爆发，各级政府也意识到养老问题的紧迫性以及养老产业的巨大空间，利好政策不断向养老产业倾斜，行业发展进入黄金时期。“医疗大健康行业属于当前政策比较支持的行业，尤其是房企以社会资本的名义进入此类行业，实际上会有较大的政策支持。”严跃进认为，未来三到五年，养老会以大健康和休闲养老为主诉求，构成不同的商业模式和发展形态，届时将有更多的企业参与其中。他强调，健康行业也会有很多细节需要研究，比如说医疗产业的政策调整、消费者对于健康产业的挑剔等，这都会带来很多经营成本的增加。从这个角度看，当前各路资本积极布局，也要警惕后续可能会成为一个投资的无底洞，毕竟目前真正做好医疗产业的企业还不多，缺少标杆。　　

供需不平衡，价格最高相差数十倍

统计数据显示，2016年我国60周岁及以上人口已经在2.3亿以上，占总人口16.7%；65周岁及以上达到1.5亿以上，占总人口的10.8%。未来我国人口老龄化将十分迅猛，根据全国老龄工作委员会预测，2030年我国养老产业规模将达到22万亿元，这意味着养老产业将释放巨大经济能量。然而我国养老服务产业现状与老龄化水平不相匹配，供给与需求相差极大。面对渐远的人口红利和沉重的养老负担，作为新兴产业的养老社区由于较高的费用可能会让人“望而却步”。记者在采访中了解到，目前养老机构主要分为四类：公办养老机构收费水平平均为2000-4000元/月，低端民营养老均为1600-3500元/月、中端民营养老均为3500-7500元/月、高端民营养老均为8000-30000元/月。而私立养老机构严重两级分化，低端质量堪忧，高端负担不起。低端民营的福利院设施条件差，服务意识不足，护理水平低；高端民营养老机构条件虽好但收费较高，收费区间在8000-30000元/月不等。统计数据显示，2016年全国居民人均可支配收入23821元，城镇人均可支配收入为33616元，每月8000-30000元的养老费用对多数家庭来说无法负担，仅能满足少部分高收入家庭需求。严跃进指出，虽然潜在的市场很大，尤其是房企对于此类大健康产业未来的消费规模都比较看好，但从实际情况看，当前家庭消费支出中真正用于健康等领域的还是很少的。

高投资低回报多项目尚处“养老概念”

市场空间巨大，需求全面爆发，但养老地产却是个高投入、长周期、低回报的产业。泰康人寿董事长陈东升曾对媒体坦言称，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间。对于大多数房企来说，住宅商品房的开发经营，通过拿地-开发-销售-拿地的滚动开发运营模式，便可在短时间内现金流回正以获得高额回报，持续扩大规模是房企普遍的追求。但企业在经营养老地产的前期阶段，从拿地到项目的开发，需要投入较多资金进行开发培育，会占用公司较多的资金，拖累规模的扩张。即使企业有布局养老地产之意，但大多作为概念炒作，仍是以“养老”之名行“地产开发”之实，强调销售而非服务。而保险资金由于规模大、回报要求低、周期长的资金性质，相对更为适合投资养老地产。统计显示寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5年至20年的中期资金，与养老地产10年以上投资回报周期较为匹配。严跃进认为，未来寿险企业必然将养老地产视为重要投资方向之一。巨大的市场容量和可预计的发展空间，吸引各路资本的目光进行布局和尝试，未来亟待探索多样化的商业模式和盈利模式。

（长江商报）