白银时代，又遇到调控，房企无论是拿地，还是融资都受到诸多限制。当前，缺乏足够体量的房企还想快速做大规模已经不现实。摆在中小房企面前只有两条路：要么选择退出（被收购），要么向下在细分领域做深做精。

与此同时，随着我国老龄人口的增加，养老行业所催生的市场机遇也被业内关注，不少房企相继进入养老产业，探索企业转型的路径。万科、绿城、绿地、京汉置业等知名房企均已开始关注和探索养老产业。近年来，至少有上百家家规模房企进军养老地产项目。

以下是部分进军养老产业的房企名单：

房企转型养老产业，势必为养老注入新动力，因为地产企业自带诸多优势，是其他类型的企业无法比拟的。

第一，资金优势。我国GDP每年增长8-11%，其中1-2个百分点是房地产业做的贡献。城市财政收入中，有40%甚至更多一些来自房产。强大的资金后盾可以直面养老投资周期长、规模大和资金回笼慢等问题。

第二，运营优势。地产企业工程建设成本低，在先期基础准备时的支出成本优于普通企业。同时房企长久发展，具有丰富的开发、运营经验。

第三，客群优势。地产遍地，口碑甚好，积累了大批的客户群，为其转战养老打下基础。同时，规模化的客户基础通过数据挖掘和大数据分析，可以准确评估风险，提供定制化服务，提升相关业务的运营效率和可靠性。

第四，物业资源优势。养老地产并不是依靠地产盈利，而是一条老龄消费产业链上的中心地带。房企本身基础设施相对完善，满足老年人衣食住行需求，节约成本并且可以与医疗、健身、家政、护理等链条上各环节相结合。另外，房地产企业转型养老，必须要转变思维，首先要摘掉地产开发商的帽子，转而以养老服务运营商角色定位；其次要做足准备，利用自身资金、客户优势，抓住当下机遇，大胆迎接挑战。

对于房地产企业而言，在资源获取的困境之下，应避免再高度关注的市场上与同行竞争，避免各种残忍的搏杀场面出现。房地产企业发展必须努力寻找新的思路和发展模式。接下来就房地产企业投资开发养老地产项目常用的进入路径、拿地策略与商业模式进行分析。

一、进入路径

第一，认真研究宏观环境，扎实搞好项目市场研究。

任何一个投资项目都是在一定的政治、经济、社会环境中决策、落地并成长起来的，养老地产也不例外。因此，依据养老地产市场的特征和开发商的要求，养老地产市场调查的主要内容包括以下方面：

1.养老地产市场环境调查。包括：

（1）政治法律环境调查。包括：有关养老产业和房地产市场的政策和法规；有关经济发展计划和规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2）经济环境调查。包括：国家、地区的发展规模、趋势、速度和效益；项目所在地区的经济结构、常住人口及其就业状况、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争产品的供给情况；一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；居民收人水平、消费结构和消费水平；与特定房地产开发类型和地点相关因素的调查。对于不同的物业类型，所需调查的济环境内容有很大的不同，开发商须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

（3）社区环境调查。社区环境直接影响着养老地产产品的价格，这是养老地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥养老地产的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。调查包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障、卫生、空气和水源质量及景观等。

图片来源：IC photo

2.养老地产市场需求和消费行为调查。包括：

（1）目标客户对养老地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势。

（2）养老地产市场需求影响因素调查。如国家关于经济结构和房地产结构的调整和变化；养老人群的构成、分布及消费需求的层次，现实需求和潜在需求的情况，收入变化及其购买能力与投向。

（3）需求动机调查。如养老人群购买意向，影响购买动机的因素，购买动机的类型。

（4）购买行为调查。如不同养老人群的不同购买行为、购买模式，影响购买行为的社会因素、家庭因素及心理因素等。

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3.养老地产市场竞争情况调查

市场竞争对于开发商制定市场营销策略有着重要的影响。

调查包括：竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查；对竞争者的户型设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析；对竞争者产品价格的调查和定价情况的研究；对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的调查研究；对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析；对未来竞争情况的分析与估计；整个城市，尤其是同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率的调查；竞争性新产品投入时机及其发展动向的调查。

第二，根据市场分析，做好目标客群、服务半径和规模定位，确定与医疗保健及运营、管理等服务机构的合作关系，做好经济测算。

根据当前一些地方出现的苗头，要防止两点：一是规模过大；二是盲目追求建筑本身的奢华。养老设施建筑应坚持以人为本，将尊重、关爱老年人贯穿始终，遵循安全、卫生、适用、经济的原则，保证老年人基本生活质量，并按养老设施的服务功能、规模进行分类分级设计，防止盲目追求宾馆式的奢华。第二，养老设施的设计要符合国家的标准和老年人的需要，并与运营管理相衔接。

开发企业要注意加强与设计单位及运营管理单位的协调。设计单位要了解入住老人的要求和运营管理的要求，如住区的规模、运营管理用房设置的位置、电梯的数量与位置、集中用餐的健康老人与不能自理老人对餐厅设置及用餐的要求，以提高养老服务的水平和经济效益与社会效益。

第三，探索“投资、开发建设与运营管理”既有明确分工又有协调配合的共赢模式。

养老地产与普通商品房开发销售最大的不同是，入住的老人主要不是来购买或租赁住房，而是来购买养老服务，所以老年住区地址的选择、养老环境的营造和开发建设后的运营管理与服务尤为重要。

由于养老地产项目与普通住宅小区对商品房的开发销售不同，再加上小区内有医疗保健、休闲娱乐和运营管理等用房与一系列养老服务，所以回报低、回收慢、经营难成了养老地产必须要解决的问题。按照发达国家与地区的一般经验，他们通常将投资商、开发商和运营商结成一个利益共同体，既有明确分工，又有协调配合。

而在国内有的是投资商、开发商自己培养团队，有的是与有一定运营管理经验的公司签订合同。我国急需培养一大批专业养老机构运营管理人员，特别是面向老年人的医疗保健护理人员，才能适应养老服务业发展的需要。

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二、运作机制

目前我国已有养老地产的开发模式有社区养老地产模式、会员制社区养老模式、持续照料退休模式、社区居家养老模式、医养结合模式、旅居养老模式等。这些开发模式目前都处于初步探索阶段，还不够成熟，在实际运营过程中，都各自有其优缺点，具体情况如下表所示：

关于对国内养老地产典型项目开发模式的相关信息进行汇总和归纳，从项目的管理、运营、融资方式以及配套设施/服务方面分析出国内养老地产开发模式的情况。

1.管理方式

在管理方式上，从上表中可看出国内养老地产的管理方式主要分为三种类型:

（1）开发商兼任运营商，负责项目的开发以及经营管理;

（2）开发商与运营商角色分离，经营管理工作外包给专业的管理机构负责;

（3）开发商与专业管理机构或者养老服务的供应商合作，形成战略联盟，共同管理。