一场人口老龄化的无声挑战正在展开。11月下旬，中共中央、国务院正式印发《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，将应对老龄化上升为国家战略。另据国家统计局数据显示，截至2018年底，我国60岁及以上老年人口达到2.49亿人，占总人口比重17.9%，是目前世界上唯一老年人口过2亿的国家。

值得注意的是，一方面是人口老龄化带来的养老产业需求，另一方面，中国养老产业的运营者们目前似乎仍未找到一条清晰的产业运营路径。更有甚者，一些开发商以养老产业为名方便拿地、卖房，一些险资企业捆绑保险进行销售。

对于养老产业布局及企业发展相关问题，12月10日～12日，《中国经营报》记者先后实地走访了位于上海市的亲和源迎丰老年公寓、梧桐人家、金色阳光颐养院等多个养老社区进行实地走访。同时，记者致电致函龙湖集团控股有限公司（00960.HK，以下简称“龙湖集团”）、亲和源集团有限公司、上海陆家嘴金融贸易开发股份有限公司及中国太平保险集团有限责任公司等多家企业进行采访。

12月12日，龙湖集团回应本报记者采访表示，基于国家鼓励养老产业发展的一系列利好政策，以及随着社会老龄化程度逐步形成的养老服务市场，龙湖集团在做好主航道业务的同时，持续进行业务创新和探索；拓宽服务客群，丰富服务内容，为更多有需求的老年人打造有口碑的品质养老服务。

日前，龙湖集团旗下养老品牌——椿山万树对外宣布，正式布局上海养老市场，首个长者公寓项目落址上海市闵行区。这是继其2018年在重庆运营养老项目之后，龙湖椿山万树首次进入一线城市。

除了日前对外开放的龙湖椿山万树·上海闵行颐年公寓项目，龙湖集团相关负责人向记者透露，目前，龙湖已经在四城布局养老机构，其中成都梵城颐年公寓和上海宝山养老项目均将在2020年开业运营。

事实上，龙湖集团并非养老产业的“排头兵”。公开资料显示，龙湖开始决定做养老业务，已是2017年底，通过2018年11月在重庆新壹城颐年公寓的开业，龙湖正式宣布进军养老产业。然而早在七年前甚至更早之前，包括万科、绿城在内开发商和部分险资机构已开始纷纷“试水”或长线布局养老业务。

不过，尽管入局者众，日前，记者在实地走访中了解到，各个养老社区的入住率分化明显，部分养老项目依然面临着入住率不高、收支难平衡的尴尬局面。

12月10日，在位于上海市浦东新区康桥秀沿路1670弄6号的亲和源迎丰老年公寓，记者了解到，该养老社区共有126套房间，入住率大约为90%。“我们这里是租用整栋楼，然后改造成养老社区，租赁时间是20年，具体的租赁费用为多少尚不清楚，不过目前已经把本收回来了。”该社区工作人员向记者表示。

但位于上海市浦东新区忘忧路133号的梧桐人家却呈现出入住率偏低的状况。据了解，梧桐人家是中国太平耗资40亿元打造，于今年11月19日正式开园入住，目前在售三栋楼大约在300套左右。工作人员对记者表示，目前入住了十几户，春节过后可能会达到60户左右。

入住率不高的还有金色阳光颐养院，该项目位于上海市浦东新区东环龙路299号。在该项目处，相关知情人向记者透露，这里仅开售一栋楼，另一栋目前还没开放，还有很多空余房源。该项目工作人员向记者表示，该公寓共有120套房间，目前入住率大约为30%。

中国林业与环境促进会副秘书长、中国健康养老产业联盟秘书长蒋洪卫在接受记者采访时表示，虽然入住率和盈收平衡有关系，但因为每家的投入不同，盈收平衡点也会不一样。“一般情况下，新建的项目，投入巨大，仅靠服务来实现盈收平衡是比较困难的，这也是为什么险资养老服务项目要和保险产品挂勾，地产商的养老服务项目要实现会员制的根本原因。因为只有采用这些方面，才有可能快速回笼资金，降低资金成本，同时通过服务实现运营收支平衡。”

在布晚科技联合创始人、布晚研究院院长岳军看来，盈亏平衡要看每个项目的模式和运营商背景等。比如，通过改造后的养老社区项目，改造和运营政府都会给补贴，资产估值也就不同。“如果运营两年被其他企业收购，即使运营期间入住率不高，这期间是赚是亏也很难说”。此外，纯正的养老院有些可以接入医保，能接入医保的，老年人花钱少，不能接入的，老年人花钱就多，这也是影响入住率的重要原因。

同质化呼唤产业思维

尽管养老产业发展前景无限，不容忽视的是，从目前行业的发展现状来看，养老配套的相关产业模式普遍面临着种类相似、同质化竞争和标准不完善的困境。

记者在走访中了解到，亲和源迎丰老年公寓主要实行会员制+年费的收费模式。会员制分为熟年卡、A卡和B卡三种模式。其中，熟年卡费用为186万元，可永久使用，可以继承和转让，可按90%的费用进行退费。熟年卡需缴纳的年费为A卡年费的9折。A卡费用为168万元，另外根据户型和朝向的不同需缴纳6.08万元～10.68万元/年不等的年费。目前A卡已经停售。B卡在用户使用15年内可退，根据户型和朝向的不同卡费为78万元～128万元不等，另需缴纳8.18万元/年的年费。此外，熟年卡、A卡、B卡用户均需缴纳一定的护理费用。价格为年费+6万（人/年），或年费+10万（2人/年）。

此外，如果用户需要照护服务还需要缴纳一定的费用。除了熟年卡免床位费，每个月四人间A级、B级、C级护理费用分别为5000元、6000元、8000元，单人间的A级、B级、C级护理费用为7000元、9000元、10000元，两人间的A级、B级、C级护理费用为7000元、9000元、10000元。B卡床位费四人间为4800元/人/月，单间为6800元/人/月，两人间为4400元/人/月，护理费用和熟年卡相同。